家庭を持ち人生も軌道に乗ってくると、住宅を購入しようと考える方が多くなってきます。
しかし「住宅購入時の手続きの流れと住宅ローン借入時の流れがよく分からない」という人が多いのも事実です。
人生に１度の買い物のため手続きなど分からないのが当然ですよね。
今回はそんな不安を払拭すべく住宅購入の流れと住宅ローン借入時の流れを解説をしていきます。
ぜひ最後までご覧いただき参考にしてくださいね。
住宅購入の流れについて一目でわかる！
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住宅購入時の流れ
- 資金計画
- 物件の情報収集
- 物件見学（内見）
- 住宅ローンに関する情報収集
- 物件決め
- 住宅ローンの事前審査申し込み
- 住宅ローン事前審査の決定
- 物件の売買契約
- 住宅ローン本審査の申し込み
- 物件購入手続き
- 住宅ローン本審査の決定
- 住宅ローンの融資実行
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住宅購入の手続きと住宅ローン借入時の流れ
一般的に住宅購入する時に、平行して住宅ローンの申し込みや必要書類の準備をしていきます。
しっかりとスケジュールを確認してから住宅購入を進めていきましょう。
代表的な住宅購入と住宅ローン借入時の流れは以下の通りです。
- 資金計画
- 物件情報収集
- 物件見学
- 住宅ローン情報
- 物件決め
- 住宅ローン事前審査
- 住宅ローン事前審査の決定
- 売買契約
- 住宅ローン本審査
- 物件手続き
- 住宅ローン本審査の決定
- 金融機関契約手続き
- 住宅ローン融資実行
かなり多くの手続きがあり困惑してしまいそうですよね。
それぞれかみ砕いて解説していくので、ぜひ参考にしてください。
資金計画
住宅購入は人生で一番高い買いものと昔から言われていることからも分かるように、衝動買いせずにしっかり検討してから購入することが大切です。
家族を養うためにもしっかりとライフプランを練らなければなりません。
また、コロナ禍での住宅ローン破産も増加傾向にあります。
そのような不測の事態にも対処できるようしっかりと返済プランを練る必要があります。
若い内に不動産を購入して賃貸住宅として活用するのも良いですが、資金計画を忘れてはなりません。
物件情報収集
現代はインターネットで検索すればかんたんに投資物件を探すことができます。
ネット以外では不動産会社巡り、新聞、雑誌なども不動産探しに有効ですが、自分自身や家族が納得出来るかどうかが一番大切です。
さまざまな物件を見て比較検討し、納得のいく投資物件を見つけましょう。
ただし、夢をみすぎて大幅な予算オーバーや現実を見過ぎて将来売却や賃貸にも出来ない物件などを購入してしまい、後悔してきた人も多いので注意が必要です。
物件見学
物件見学は非常に大切です。
訪問する前にチェックポイントをまとめておくとスムーズに物件を選ぶことができますよ。
物件選びの際に見るべきポイントは以下の通りです。
- 窓、通風、換気口
- 日当たり
- 間取り・広さ・高さ(狭くて天井が低いと圧迫感で息苦しい錯覚になる)
- 生活動線(昔住んでいたデザイナーズマンションのデザインは素晴らしかったが生活し難い)
- 設備(オプションで後買いなどないか)
- 収納
- 窓、網戸
- 照明、コンセント、ブレーカー
- 水回り、衛生(祖母の田舎では井戸水、地下水)
- Wi-Fi、TV電波
- ドア、壁の素材(家族・子供のシックハウス症候群を防ぐ)
- ゴミ置き場
- 断熱材(雪国では水道管破裂、－15℃以下の世界では髪や眉毛、鼻毛も凍る・本土では熱中症予防、都道府県によっては光熱費、灯油代の倹約)
- 生活音、プライバシー、窓の外に巨大なマンションなど景観など
- 住宅を建てる時に手抜きや住宅展示場と違うものにならないか
- その他(自分の気になる事を厳しい目で見ましょう。
これらのポイントをしっかりと確認し、納得のいく物件を見つけてましょう。
住宅ローンに関する情報収集
物件探しと住宅ローンの情報収集は同時に行なっていきます。
なぜなら物件購入は先着順、先に準備が出来た早い者勝ちになってしまうからです。
できる限りスムーズに手続きを進める工夫をすることが大切です。
また住宅ローンも大切です。
若くて実績がないからと断られるケースもあるので、前もって金融機関なら普通預金・定期預金など実績をつくりお得意様になれるよう努力しましょう。
そのようにすれば、審査優遇や若干の融通や金利優遇などの可能性も考えられます。
その他ネット検索でクチコミをチェックしたり、直接金融機関で資料を貰ったり、または国の住宅金融支援機構、家族・親戚の紹介などもおすすめです。
固定金利・変動金利・手数料なども要チェックです。
物件決め
「この家しかない！！」と思えるような、自分に合う物件を見つけたらキープ(予約)しましょう。
キープは不動産会社によって期限はいつまでと違いますが、スピードが命であり、特に土日になると良い物件を見学に来る家族でいっぱいになり競争率が上がります。
住宅ローン事前審査申し込み
住宅ローン事前審査とは申込者の資料を見て簡潔に調査し、「住宅ローン返済能力があるのか」「クレジットカードなど滞納がないか」「ブラックリスト」に載ってないかなどを調べます。
A金融機関でNGであってもB金融機関ではOKという事もあるのでいくつか候補を選ぶべきです。
住宅ローン事前審査の決定
住宅ローンの事前審査が通過したら、以下の書類を要しましょう。
- 事前審査申し込み書類
- 本人確認書
- 収入確認書
- 資金計画書
- 購入予定物件情報書類
- 物件見取り図
事前審査にはこれらの書類が必要ですが金融機関によっては他に必要書類があるかもしれませんので要確認しましょう。
キープしていた物件の審査が通過したら不動産会社に審査が通過したことを伝え、購入段階に入る準備と住宅ローン本審査の準備をしましょう。
売買契約
住宅ローン仮審査がOKになった場合は売主と買主と不動産会社担当者の3者で契約書を交わします。
しかしまだ金融機関の本審査に通過していないので住宅の売買費用の「5%〜20%」を手付金として売主に預けなくてはなりません。
万が一金融機関の本審査がNGだった場合「手付金の5％〜20％」は売主に契約不履行として渡す必要があります。
住宅ローン本審査申し込み
住宅ローン本審査は仮審査と違ってより深く審査しますので身分証明書(運転免許証・保険証)・通帳(最新の記帳したもの)・印鑑が必要になります。
住宅ローンの本審査時には次の書類が必要になってきます。
- 本人確認書
- 住宅ローン申込書
- 現在勤めてる会社or自営業証明書類(現職期間が短いと前職も聞かれる場合あり)
- 前年度の所得証明書(自営業者は確定申告書)
- 納税証明書(所得税は住んでる地区の税務署で「所得税納税証明書」・住民税は勤務先もしくは市区町村で「住民税納税証明書」が貰えます。
- 家族に関する書類(区役所の家族全員の住民票）
- 大きい金融機関だと金融機関関連保険会社の火災保険・生命保険・地震保険の書類
- その他(各金融機関で他に必要書類がある可能性あり)
住宅ローン仮審査を通過することができたら本審査はほぼ95％の確率で通ると考えて良いでしょう。
万が一5%の確率で本審査が通らない場合は仮審査と本審査に食い違いの部分があるのか虚偽や申告ミスがあったか、未納税時期が確認された場合などの原因が考えられます。
最後まで抜かりのないようにしましょう。
物件購入手続き
物件手続きの際は以下の説明や契約の締結が行われます。
- 物件重要事項説明
- 売買契約の締結
- 手付金の支払い(まだ未払いの場合)
大抵は不動産会社のオフィスで行われ、順調にいけば2時間〜3時間くらいで終わります。
この物件手続きのキャンセルはまず難しいので、物件手続き前に再度「本当に購入した方が良いのか」検討することをおすすめします。
住宅ローン本審査の決定
本審査を通過した場合、封筒もしくは電話で用意するものを知らせてくれます。
金融機関が指定したものが揃わないと金融機関の契約が出来なくなりますので、指定された日時までに用意しましょう。
20代・30代の若年層でも住宅ローン本審査が通るか心配な人はキチンとこちらに書いた事が出来ていれば問題ありません。
私も20代から土地3つや住宅など住宅ローン本審査は通っており、今の時代だと若干審査が緩くなって来ている気がします。
ただし重要なのは所得、納税など滞納がなくキチンとしている場合に限ります。
ローン本審査の際には以下の書類が必要なので用意しておきましょう。
- 印鑑証明書×2通
- 住民票(家族全員分)×2通
- 本人確認書(免許証・保険証・パスポートなど)
- 実印
- 収入印紙(何円分の収入印紙かは指示あり)
- 各契約書原本(住宅を建てた場合、土地権利書・建設会社との契約書)
- 住宅ローン引き落とし口座
- 登記簿謄本
- その他(金融機関によって違いますので、金融機関の指示書に書いてあるものを用意しましょう。
- 金融機関契約手続き
金融機関でと印鑑を押す一連の契約作業を行います。
状況によりますが、3～6人ほどが集まり書類を確認しながら契約を進めていきます。
住宅ローン金融機関は事前審査の時に物件の築年数や立地条件などを現地に来て調べます。
そして次に金融機関が気にするのは所得収入、就業状態などの返済能力です。
都道府県・市区町村・金融機関によって諸経費や書類も違いますので確認は事前にしておきましょう。
住宅ローン融資実行
住宅ローン融資実行は金融機関契約手続き後に即実行されます。
融資金額が入金され、売主の住宅ローンの残債があれば最初に売主の住宅ローン金融機関に、そして残りが売主へ振り込みされます。
ただATMを使う訳ではないので、振り込み手数料は高いですが致し方が大金を扱うためこの振込手数料の倹約は出来ません。
→不動産投資で失敗してしまう人の特徴とは【カモにならないための成功法】
→【初心者必見】不動産投資とは？失敗を避ける成功法をまるっと伝授！
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住宅を購入すると税金の支払い義務が発生…
住宅は購入したら終わりという訳ではありません。
住宅を購入すると、数多くの納税義務が発生してしまいます。
必ず支払わなければいけない「固定資産税」
土地・住宅を持つと税金がかかります。
代表的な税金は以下の2つです。
- 固定資産税
- 都市計画区域
これらの税金は「市街化区域・市街化調整区域・線引き区域」に住んでいる家庭のみの税金で、街中心、繁華街、街付近にお住まいの家庭が対象です。
私のような地方郊外の山の中、田舎などに住んでいる人は「都市計画区域」ではないので適用されません。
現在土地を3つ程持っていますが家を建てられない農地、山地などは極端に固定資産税が安くなります。
少しでも納税額を減らすために「住宅ローン控除」がおすすめ
住宅ローンを契約している金融機関から年末にハガキが届きます。
所得税から金利負担を減らす為に住宅ローン控除されますが、対象は築20年までで申請は最寄りの税務署でします。
会社員の方は税務署で住宅ローン控除の手続きをして確定申告時に税務署会社すると所得税から控除分を差し引いてもらえます。
自営業などの方は税理士事務所もしくは自ら税務署で住宅ローン控除手続きをする必要があります。
専門家の助言をもらってより良い暮らしを目指そう
少子高齢化社会・コロナ禍・地球温暖化・地震・天才・人災など住宅事情も変わりつつあります。
数十年後の事は分かりません。
迷った時、分からない時は専門家の助言をもらい、より良い暮らしを目指すべきでしょう。
