将来のための資産形成として不動産投資をする方が増えてきています。
老後2,000万円問題などさまざまな不安要素がある現在、資産形成の一環として不動産投資を考えている方も多いのではないでしょうか。
しかしいざ不動産投資に挑戦してみても、結果的に負債だけが残ってしまうというパターンも多いのが現実です。
ではなぜ不動産投資で失敗してしまう人が多いのか、紐解いていきましょう。
不動産投資で失敗してしまう原因と成功のコツについて一目でわかる！
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不動産投資で失敗してしまう原因
その他
- 不動産投資で失敗してしまう原因は「知識不足」
- 不動産投資で失敗してしまう人には勉強しない人が多い
- 不動産投資で成功するためには自分から考えて行動することが大切
- 不動産投資をする前にしっかりと計画を立てよう
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不動産投資失敗の原因
不動産投資で失敗してしまう原因として考えられる要因は下記のとおりです。
- 少子高齢化問題
- デフレ脱却失敗失われた20年問題
- 年金問題
不安な将来の資産を作るために不動産投資をはじめる人も多いですが、綿密に計画を立てたにも関わらず不動産投資に失敗してしまう、つまり莫大な借金だけ残ってしまうことも珍しくありません。
しかし、残念ながら不動産投資になぜ失敗してしまったのか分からないという方が多いのが現実です。
不動産投資で失敗してしまう一番の原因は「知識不足」であり、知識不足のまま不動産投資に取り組むと、以下のような失敗をしてしまう可能性が高いです。
- 悪意のある不動産会社・金融機関の言う通りに物件を選び失敗
- 「負動産」を購入してしまった
- 物件の高掴み
- 不動産価格の低下で住宅ローンが残る
- 住宅ローン借入金が多額過ぎた
- 最終の売却目的を想定してない物件購入
知識不足のまま不動産投資に取り組むのはとても危険ということがわかりますよね。
それでは次に実際に起こった失敗例と、解決策を解説していきます。
不動産投資失敗の原因と対処法
不動産投資をする前にしっかりと失敗例を調べることをしていますか？
失敗の要因と解決策の知識をつけることが不動産投資を成功させる近道です。
そこでここでは、実際に起こりえる失敗例と解決策について解説していきます！
不動産投資の失敗の原因①：空室率が高くなってしまった
空室率が高くなる原因で多いのは、大家が家賃を高く設定しまうことです。
周囲の家賃相場を調べずに安易に家賃を決めてしまい、その結果空室が多くなり大家が住宅ローンなど他の支払いに困る事態に陥りました。
結局は家賃を高く設定するならお客さんが納得出来る不動産価値がないと住みたいとは思えないということになります。
解決策
高い家賃を設定すれば高いリターンを得ることが出来るのは当然ですが、その当然が難しくて賃貸経営は苦労しています。
まずはエリア相場に合う適正家賃価格を調査して設定しましょう。
不動産投資の失敗の原因②：割高物件を購入させられた
無知で不動産業者の言いなりになって、平均相場よりはるかに高い物件を購入させられてしまったケースです。
- 賃貸家賃収入…月々の家賃収入でも赤字
- 不動産売買…売却出来ても住宅ローンが残る
- 不動産売買…売却できない場合は大赤字
この場合どう転んでも赤字は避けられません。
今回のケースの場合、この不動産を購入した投資家の利回りは明らかに低く、不動産投資で失敗する大きな原因になります。
この不動産をどうしても売りたい場合は不動産購入額よりはるかに下回る売却額で売りに出すしかないでしょう。
解決策
では、上記でご紹介した失敗を避けるためにどのようにすれば良いのでしょう。
- マンションがおしゃれでそれだけで決めた
- 不動産営業の人が良い人だから信じた
- 物件を比較なしに即決で決めた
あくまでも不動産投資とは利益の追求なので、利益が出ない投資物件は見送る行為も必要とされます。
成功する投資家は疑います。
不動産営業マンが良いと言っても、物件のメリットしか言わなくても、いくら営業トークが上手くても自分自身でも調査しなくてはなりません。
特にその区域の家賃相場・物件価格相場・物件にかかるコスト一色などを事業計画書のようにまとめた方が良いでしょう。
ただ不動産営業マンが提示するものも自分自身で計算したものもあくまでシミュレーションなので必ずその通りにいくとは限らないことを忘れてはなりません。
不動産投資失敗の原因③：住宅ローン残債が残った
物件を高掴みさせられて、購入金額＋α で売ろうとしたが、全然売れず泣く泣く価格を大幅にさげて売却するしかなかったケースです。
つまり売却額が住宅ローン返済額に届かず、大幅な赤字が残ってしまいました。
人気のないエリアの物件のためその分余計に売却金の値下げを余儀なくされたという不動産投資によくあることです。
解決策
このような場合どうすれば良かったのでしょうか。
実は、このようなケースはよくあります。
まず一つ言えることは住宅ローンの借入金が大き過ぎたこと。
借入金が大きければ返済額、金利、変動金利の場合はそのご時世によってかなり変わってくるため、住宅ローンが返せなくなってしまう場合だってあり得ます。
つまり、購入から売却までのプランを想定できていないということになります。
築年数や駅から何分、周囲にスーパーなど生活に便利など売却まで想定して自分が売りたい売却額に近付けることが必要です。
そのためには借入金を減らす努力、自己資金をある程度多くもっているなど、最初の段階から売却を意識して、手元に利益が入る出口戦略を想定して動くことが利益を生みます。
不動産投資失敗の原因④：家賃滞納
不動産投資では家賃が重要な収益源となりますが、経済悪化や災害などによって家賃滞納者がオーナーを困らせるケースは少なくありません。
家賃の滞納によって収支の悪化は避けられず、家賃収入が無い状態で税金はしっかりと納めなければなりません。
月々の家賃収入という利益を期待して投資を行い、長期的に利益を得られる仕組みを投資用語で「インカムゲイン」と呼びます。
家賃収入は現在の不動産投資の主流となっていますが、その反面家賃滞納で困っているオーナーは結構多いのが実態です。
解決策
先にも述べましたが、不動産投資の家賃収入は毎月入ってくるので、安定した収益になります。
しかし家賃回収はトラブルが多いのが特徴です。
トラブルを発生させない・解決方法を事前に考えておくと良いでしょう。
代表的な家賃回収にまつわるトラブルは以下の通りです。
- 家賃が途切れ本人が居なくなる
- 連帯保証人に連絡が付かない
- 本人はいるが支払いも出ていく気配もない
- 家賃未払い者に対する裁判での家賃回収
ただし裁判は時間がかかり、家賃は相手の弁護士を通して供託金として預け、最終的に和解となっても相手に財産が存在しなければ最終的に泣き寝入りになります。
家賃滞納トラブルに巻き込まれないためにも事前に身元確認、保証人もしくは保証会社は抜かりのないようにしなくてはいけません。
→【初心者必見】不動産投資とは？失敗を避ける成功法をまるっと伝授！
不動産投資失敗の割合
不動産投資失敗の割合は以下の通りです。
- 入居者が決まらず空室何多い…35％
- 相場よりかなり割高で購入した…31%
- 修繕費・維持費・税金などが想定外…18%
- 負動産(需要のない不動産)を購入…13%
- その他…3%
上述した通り不動産投資に失敗する人は数多くいます。
ではどうして失敗してしまうのでしょうか？
代表的な失敗要因は以下の3つです。
- 知識不足
- 事前準備不足
- 調査不足
後から思えば不動産投資で失敗してしまう理由はシンプルで「知識・準備・調査」を事前対策しておけば防げたものばかりでしたと失敗者たちは振り返って口を揃えて言うのです。
不動産に携わる人も「成功事例」よりも「失敗事例」をもとに勉強しておいた方がいざ不動産投資をする時によっぽど役に立つということですね。
→20代〜40代の方必見！住宅購入の流れをわかりやすく解説【賢くマイホームを購入しよう】
不動産投資失敗する人の特徴
不動産投資を失敗する人の特徴は以下の3つです。
- 勉強しない＝勘違いしている
- 自ら動かない
- 計画性の問題
一つずつ解説していきます。
勉強しない＝勘違いしている
不動産投資＝不労所得と勘違いをしている人がたくさんいます。
しかしこの場合、舞い込んでくるのはお金ではなくリスクのみです。
不動産会社の人と話をしたりインターネットで「大家の会」など顔を出したり参加するだけでも違うので多少なりとも知識をつけてから、不動産投資をはじめても遅くはありません。
しっかりと知識を蓄えてから、不動産投資をはじめていきましょう。
自ら動かない
自ら動かない人は「他人の成功談や良い物件情報を完全鵜呑みにして失敗する人」「良い物件と聞いてインターネットで調べることしかせず、現地の物件を見ずに購入して失敗する人」などが結構います。
自分が所有する不動産投資物件なのに自分で考えずに全て他人の考えやアドバイスに従う。
悪く言えば踊らされる人はリスクという文字が抜けているのでしょう。
やはり自分で見に行き、自分の目で調査して、自分の意志で行動、決定出来る人が成功しやすい人といえるでしょう。
計画性の問題
不動産投資は他の投資と違って経営者と言っても良いでしょう。
不動産投資も企業と同じで、資金計画・経営計画が必要となり、何とかなるだろうと思っている人は痛い目に遭うでしょう。
不動産にはキャッシュフローが大切でローン返済計画・修繕費・設備交換費・不動産会社費用・空室広告宣伝費、これらを全部足して家賃収入から引いて、出た利益がキャッシュフローです。
しかしこのキャッシュフローが黒字なら良いのですが赤字だと、自らの自己資金や今後の資金調達、融資なども含めて考えなければなりません。
また黒字でも不労所得と勘違いをして、浪費してしまっては計画性に難ありというふうになってしまいます。
成功者は計画性の大切さとリスクを知っているから成功するのです。
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不動産投資する前にしっかり勉強してスキルを高めよう
不動産投資は投資の中ではミドルクラスの難易度でそんなに難しい訳ではありません。
しかし、不動産に付き物の経年劣化・空室問題・路線価格の下落による土地・家屋の資産価値の下落・隣室トラブル・火災・災害など、どれも不動産には考えられるリスクでその他にも多くの失敗要因が考えられます。
しかし不動産投資を始めたからと言って、上記のことをすべて対応できるわけではありません。
勉強を積み重ね、自分自身能力を高める対応スキルを上げていきましょう。
